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2017-12-19 06:00:30 来源: 江海晚报

  (原标题:东莞楼市涨幅回落 市场回归理性_金羊网新闻)

  销售人员向购房者介绍楼盘。南方日报记者 孙俊杰 摄

  东莞楼市

  上半年盘点

  随着2017年进入下半年,各大地产研究机构陆续公布今年前6个月的楼市数据。对于东莞楼市而言,今年上半年可谓跌宕起伏。在近年楼价连续走高之后,为打击投机行为,让房子回归自住需求,东莞在今年4月10日公布了楼市限购令。

  业内普遍认为,这是近年东莞楼市的一个“分水岭”。受此影响,今年上半年东莞一手住宅供需双降,市场从火爆回归理性,并出现区域分化现象,而楼价涨幅也有所回落。

  关键词1:限购政策

  最严限购令打击市场投机行为

  如果要盘点今年上半年楼市关键词,“限购”应该是公认的最重要的一个。

  今年4月10日,《东莞市人民政府办公室关于进一步完善我市住房限购政策的通知》(以下简称《通知》)发布,规定无论是本市户籍还是非本市户籍居民,只要拥有两套及以上住房,都暂时不能买新房;非本市户籍,购买首套房,需要提供在东莞本市连续缴纳1年以上个人所得税或社保证明才可购房。而已有一套住房,在购房之日前三年需在东莞本市连续缴纳2年以上个人所得税或社会保险证明才可购房,通过补缴的个人所得税或社会保险缴纳证明不予认定。

  新规对于学历符合要求的购房者有额外的“优惠”:非本市户籍本科以上或初级以上职称,购买首套新建商品住房需缴纳半年社保或个税。

  更为严厉的是,为了打击楼市短炒的现象,新规对于新房和二手房的交易时点进行了规定。

  自《通知》施行之日起在东莞行政区域内购买住房的(含新建商品住房和二手住房,以网签时间为准),须取得不动产权证满2年后方可上市交易。通过赠与方式转让住房后,须满2年后方可再次购买住房;接受赠与的,须符合东莞的现行限购政策。

  新政策对于东莞房产交易中的社保年限、交易时点甚至是学历,进行了多方面的限定。虽然与周边城市的限购政策相比相对温和,但对于东莞而言,在3月底连续出台“限价令”及其细则后,再度出台的新政,堪称“史上最严”。

  其后,东莞市有关部门就限购新规出台过多次细则,对涉及其中的购房者的资格、社保年限、出售期限等进行了细化规定。

  对于新政的实施,多家地产研究机构都认为将对东莞楼市的健康发展起到积极作用。而本次的新政对东莞的新盘和二手楼均作出转让限制,规定须取得不动产权证满2年方可上市交易,业内认为这严格打击投资客炒房行为,防止炒房客短期内买进卖出,抑制投资性需求。

  “如果购买的是东莞一手房,从购买到交楼取证大约需要3年时间,再加上不动产证满2年,一手房从购买到转让大约是5年时间。如果购买的是二手房,二手房从过户到转让,大约两年半时间。这对于投资客来说,一手房大约需要5年后才能套现,购买二手房也至少需要两年半时间才能套现。”

  东莞中原研究部方面称,这将严厉打击投资客短期炒房的行为,防止炒房客短期买进卖出的行为,打击市场的投机行为。

  7月4日,东莞有关部门出台对限购的补充细则,对三类特殊群体有购房资格并作细则说明,东莞天为研究部认为,此次政策出台是政府是对此前政策的补充,完善购买群体的资格,对三类特殊群体有购房资格,进一步明确了购房细则说明。

  “此举有利于完善房产市场健康有序发展,其目的是充分地保护了合理的刚性自住需求,再次打击了投机投资需求。从政策走势的发展来看,2016年的状态再难出现,后市将进入稳步的增长态势。”东莞天为研究部市场研究总监邓咏玫说。

  关键词2:供需下滑

  成交低迷楼价涨幅有所回落

  据合富辉煌东莞研究院的数据显示,今年上半年东莞一手住宅供需均下降五至六成。合富大数据显示,2017年上半年东莞新建商品住房供应建筑面积约207万平方米,处于过去11年以来最低谷水平,同比减少48%;新建商品房签约建筑面积约231万平方米,同比大幅减少56%,是过去3年最低,处于2012年和2014年同期水平。

  目前,东莞的房价处于高位,涨幅略有回落。数据显示,2017年上半年东莞新建商品住房签约均价为16219元/平方米,同比涨30%,较去年的32%涨幅略有回落。由于去年上半年东莞房价基数较低,故同比涨幅较大。

  “限购”成为东莞楼市“分水岭”。数据显示,自2016年10月7日东莞首次启动楼市限购后,自此成交量步入下行轨道,创下连续5个月下滑纪录。房价在10月创下历史最高位16938元/平方米后,整体处于滞涨状态,围绕16500元/平方米上下波动。

  从整体上看,2017年上半年,大部分开发商因在前两年火热楼市中收金颇厚,降价意愿低,多持静观其变的态度。买卖双方僵持观望,促使楼市房价持续在高位坚挺。

  这一状况在2017年6月有所好转。当月,东莞一手住宅供应建筑面积51.80万平方米,成交建筑面积50.18万平方米,供需环比5月均上升34%左右,而碧桂园、万科、绿地、融创、时代和恒大等品牌房企大力推货冲刺年中业绩是主因。6月住宅成交面积排行中,碧桂园包揽前三名,前十名项目中碧桂园项目有6个。但6月住宅成交面积同比依然大幅下降42%,反映受政策持续抑制,大部分项目成交依然低迷。

  天为地产研究院统计了东莞区域成交数据。从镇区成交看,2017年上半年东莞楼市住宅成交过千套的仅6镇区,成交套数同比下降的镇区多达28个,成交均价同比下降镇区有两个。排在区域成交榜首的是麻涌,今年上半年成交1982套,主要贡献楼盘为万科珠江东岸,单盘成交1950套。排在第二的大岭山成交1871套,主要贡献楼盘为松湖碧桂园和光大山湖城花园,分别成交584套和560套。排在第三的虎门成交1843套,主要贡献楼盘为666套和534套。

  从客户来访数据方面来看,据东莞中原策略中心对165个在售项目监控数据显示,上半年,客户来访转化率明显走低。自今年3月21日东莞实行“限价令”后,市场认购量及来访转化率连续多月持续下降,4月限购政策出台后,来访量骤然下降,来访转化率也随之大幅下降至低位水平,反映市场观望情绪尤为严重。

  “5月和6月来访转化率波动较大,反映客户购房回归理性,来访转化率大幅反弹上升的一周,主要由于开盘项目定价合理,或品牌型项目对客户吸引力较强,由此可见针对客户需求进行调整是必须的。”东莞中原研究部研究员称。

  关键词3:土地供应

  土地供应从增量向存量转变

  在上半年的公开市场上,东莞土地供需量全线下滑,整体土地供应建筑面积同比前两年同期下滑约六成,土地成交建筑面积下滑超三成,其中商住地供需建筑面积与前两年同期相比下滑超过七成,土地价格则大幅上涨。

  据东莞中原战略研究中心监测显示,今年上半年,东莞土地公开市场上,土地供应同比往年持续下滑。今年上半年东莞供地谨慎,半年仅供应一宗商住地,这宗位于凤岗的占地约8万平方米商住地公开挂牌并成交,且首次使用“限价竞配建”模式,同时中止另一商住地块的招拍挂。

  受政府土地供应策略的影响,今年上半年东莞土地成交量大幅减少。据东莞中原战略研究中心数据显示,今年前6个月东莞公开市场土地成交135万平方米,比去年同期减少42%,计容积率建筑面积296万平方米,同比去年同期减少40%。

  记者对比了今年东莞市国土局的供地计划,发现上半年仅2宗位于东城石井的商住地已协议出让,剩余89宗计划供应的商住地块仍未入市。这89宗商住地分布在全市26个镇街,合计占地313.9万平方米。其中,茶山占据8宗合计占地43.6万平方米,居各镇街之首,其次是麻涌7宗35.3万平方米,虎门9宗30.7万平方米,而黄江虽然计划供地有11宗,但合计占地仅27.6万平方米。

  另外,计划供应但未入市的商服地亦有18宗,合计占地36.16万平方米,主要集中在虎门和寮步,其中虎门4宗合计11万平方米,寮步5宗合计9.73万平方米。

  业内人士告诉记者,东莞供地依然紧张,近几年随着东莞建设用地开发达到瓶颈,东莞土地开发市场由增量土地向存量土地转变。“虽然目前政府在不断完善 三旧 改造的政策等相关业务,以加快东莞城市更新,但东莞 三旧 改造仍然处于起步阶段,市场供地仍然紧张。”

  据了解,东莞北部片区由于开发起步较晚,以及制造业经济相对南部版块较弱,土地储备相对较为充足。而从目前的供地计划看,茶山、麻涌等周边镇区供地量大,为后市东莞市场挂牌主力。

  “随着东莞土地开发重心转到存量土地上,东莞政府在旧改业务上加速完善,后市 三旧 改造供地政策及手续等将更加完善, 三旧 地块入市将会提速。”东莞中原研究部分析师说。

  关键词4:商业公寓商业公寓受投资者青睐

  在住宅限购升级下,由于商业公寓不限购不限贷,开发商们推公寓产品的积极性普遍较高。据东莞中原研究部监测数据显示,限购政策发布以后,分别有阳光城MODO、清溪碧桂园锦多宝和碧桂园东江月共供应公寓900套,全为商业性质公寓。

  事实上,过去几年在非住宅产品中,商业公寓在东莞大行其道,2016年更是供需两旺创下新高,占全市商业公寓的供应量和成交量的比重分别为88%、74%。而自今年4月东莞楼市对住宅进行限购后,商业公寓受欢迎的程度更是与日俱增。

  数据显示,今年上半年不限购不限贷的商业性公寓,所受到的影响相对较小,今年上半年商业公寓产品成交占总成交量的比重显著走高,达到26%,同期相比为近年来最高。

  统计数据显示,城区公寓或具地段优势的公寓项目越来越多。东莞商业公寓项目产品主打小户型产品(30—60平方米),从供求关系来看,小户型产品便于控制总价,迎合市场投资客低总价、低首付需求,最为畅销。投资者对总价60万元以下的公寓接受度最高,低总价、小户型是市场成交主流。

  今年上半年公寓新增供应建筑面积29万平方米,网签建筑面积达38万平方米,虽然网签量同比去年同期的41万平方米有些许回落,但仍然处于同期次高位水平。

  “主要由于目前东莞公寓多为商业性质公寓,不受限购限贷条件约束,仍然能吸引深圳客入市置业,公寓供需维持在高位。”东莞中原研究部分析师说。

  从公寓价格走势来看,今年上半年,在城区多个公寓项目入市下,公寓网签均价走高,达到15451元/平方米,环比去年下半年提高34%。

  业内分析,从商业公寓的购房群体来看,青年置业者、投资型客户、自用办公群体、限购无资格外来客户是公寓的主流,商业公寓投资属性更突出,交通、城市配套、商业氛围、区域价值是核心关注点,因此,城区、经济强镇的相关因素通常更具优势,更能够支撑房价。

  从成交个盘来看,今年上半年,公寓供需大幅放量,其中,碧桂园帕克诺雅以1451套商业公寓成交夺得公寓个盘成交冠军,其次为星城翠珑湾以及位于常平的绿地大都会项目,分别成交602套、393套。

  编辑:易扬

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